Ко второй половине 2010 года украинский рынок ипотеки вышел из состояния анабиоза — в начале июля 2010 года кредит на покупку жилья предлагали уже 18 банков. Стоит ли сейчас ввязываться в игру под названием ипотека?

За последние полгода количество банков, готовых кредитовать наших соотечественников под залог недвижимости, выросло более чем в 2,5 раза — с 7 до 18 финучреждений. Наряду с ростом предложений от банков начали снижаться и процентные ставки. Так, если в январе средняя эффективная (реальная) ставка кредитования составляла 28,74% годовых, то уже к середине июля она снизилась почти на 5 процентных пунктов (п.п.) — до 23,78%.

Правда, несмотря на позитивные изменения на рынке ипотеки, говорить о его восстановлении пока еще явно преждевременно, так как число выдаваемых банками кредитов в месяц исчисляется даже не десятками, а единицами. «С момента возобновления программ ипотечного кредитования было выдано только шесть кредитов на общую сумму 3,5 млн. грн.», — отмечает начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрий Замотаев.

Заемщики вялые, или кредиты плохие

Банкиры объясняют низкую активность заемщиков тем, что несмотря на появление предложения, соотечественники не спешат брать ипотечные кредиты. Потенциальные покупатели обосновывают свое нежелание влезать в долги чрезмерно жесткими условиями, выдвигаемыми банками. Первоначальный взнос в 30-50% от стоимости заветной недвижимости — это минимум 160-200 тыс. грн. (если кредит берется на покупку гостинки в спальном районе Киева).

Такая сумма «отрезает» значительную часть населения, испытывающего трудности в квартирном вопросе. А счастливых обладателей не-скольких сотен тысяч гривен, необходимых для первоначального взноса, отпугивает высокая цена ипотечных кредитов — средние реальные ставки сейчас находятся в диапазоне 22-26% годовых.

Не менее важным фактором, чем ставки по кредиту, является цена недвижимости, точнее, ее динамика. Когда квартиры стабильно и неуклонно дешевеют, то даже без финансового и экономического кризиса спрос на них снижается до минимума. Зачем покупать что-то сегодня, если завтра будет дешевле? А согласно индексу цен на киевскую недвижимость, рассчитываемому компанией «Планета Оболонь», средняя стоимость квартир в столице снизилась с начала кризиса почти в два раза (на 45%).

Пока что тенденция снижения цен на жилье сохраняется, хотя и стоит отметить, что темпы снижения замедлились. Так, за II квартал 2010 года индекс цен снизился только на 1,4%. «Причин для изменения цен на жилую недвижимость в среднесрочной перспективе уже нет. Поэтому стоимость жилья будет находиться возле текущих уровней без каких-либо резких колебаний», — считает управляющий партнер компании Capital Times Эрик Найман. Директор департамента розничного кредитования банка «Финансы и Кредит» Игорь Шевченко придерживается несколько иной точки зрения. «Теперешняя небольшая стоимость квартир во многом такая низкая из-за того, что банки свернули ипотечное кредитование. Так как 80% рынка недвижимости держалось на кредитах. Как только кредиты начнут появляться, автоматически пойдет рост цен на недвижимость», — полагает финансист.

Цифровая эквилибристика

Если прогноз экспертов правильный и цена на квадратные метры уже находится возле дна, то идея взять ипотечный кредит сейчас перестает быть абсурдной, а оказывается очень даже экономически целесообразной. Основное, что отпугивает покупателей, — это очень высокие процентные ставки. Однако на практике оказывается, что с сегодняшними ценами на недвижимость обслуживать взятую ипотеку даже под 25% легче, чем купленную в долларовый кредит квартиру два года назад.

Для примера возьмем двухкомнатную квартиру общей площадью 52 кв. м в районе Березняков (спальный район, левый берег Киева). Сейчас ее цена составляет $70 тыс. (553 тыс. грн.). Параметры займа: валюта — гривня, первоначальный взнос — 50%, эффективная ставка — 25% годовых, схема выплат — классическая, срок — 10 лет. Ежемесячный платеж в первый год будет составлять около 8 тыс. грн., или $1 тыс. по сегодняшнему курсу (ежемесячно платеж будет уменьшаться приблизительно на 50 грн.). Итоговая переплата по кредиту за 10 лет составит 340 тыс. грн. ($43 тыс.), или 123% от суммы кредита.

Два года назад аналогичная квартира стоила около $130 тыс., зато можно было взять кредит в валюте под 12,5% (эффективная ставка). Остальные параметры те же, что и у гривневого кредита в 2010 году: первоначальный взнос — 50%, срок — 10 лет. В таком случае ежемесячные платежи в первый год составляли около $1200, а итоговая переплата за 10 лет достигла бы $41 тыс. В случае если бы срок кредита составлял максимальные 30 лет, то ежемесячный платеж сократился бы до $850 (пере-плата — $122 тыс.).

Как видно из расчетов, идея купить сейчас квартиру в кредит ничуть не глупее, чем приобретение недвижимости 2-3 года назад. «Если сегодня есть возможность оплачивать кредит по таким ставкам, то конечно, стоит брать. Вы потеряете сегодня на процентной ставке, но сэкономите на стоимости квартиры», — говорит Игорь Шевченко.

Платите меньше

Такое бывает очень редко в случае с банковскими кредитами, но на практике взятая сейчас в банке ипотека может оказаться намного дешевле. Во-первых, есть устойчивая тенденция к уменьшению ставок по кредитам. «В мае процентные ставки были снижены в целом на 2%, и к концу года мы ожидаем медленное понижение ставок еще на 0,5-1%», — говорит зампредседателя правления Эрсте Банка Светлана Черкай.

Причем эта тенденция будет сохраняться как минимум в ближайшие три года. По прогнозам Дмитрия Замотаева из Укргазбанка, в течение ближайших двух лет ставки снизятся на 3-6 п.п. — до 17-18%. Поэтому оформленный сегодня кредит можно будет через один-два года рефинансировать (перекредитоваться) в этом же или другом банке на намного более выгодных условиях. Правда, при одном условии: если кредит выдан по стандартной схеме, когда проценты насчитываются на остаток задолженности, а не по аннуитетной (равные платежи по кредиту на весь срок займа, при этом поначалу в структуре аннуитета преобладают процентные платежи, а тело кредита практически не уменьшается).

По утверждению Игоря Шевченко, можно будет обойтись и без длительной бюрократической процедуры перекредитования. «Как только банки начнут опускать ставки, можно обратиться в финучреждение, выдавшее вам кредит, с просьбой и вам снизить ставку. Почти во всех договорах прописано, что раз в год можно пересматривать ставку. Вероятность того, что банк согласится понизить вам ставку, достаточно велика», — утверждает финансист.

Впрочем, большей части послекризисных заемщиков, скорее всего, даже не придется обращаться в банк с предложением понизить ставку — банкиры сделают это сами. Дело в том, что сейчас почти все финучреждения, возобновившие ипотечное кредитование, предлагают займы с плавающей ставкой. «Плавающая ставка состоит из двух частей: первая — фиксированная часть (маржа банка сейчас составляет 2-5%), она не меняется на протяжении всего срока кредитования. Вторая — базовая, это размер процентной ставки по депозиту в валюте, соответствующей валюте кредита. Для клиента ставка будет меняться в зависимости от ставки по депозиту раз в год», — объясняет Светлана Черкай.

Однако, соглашаясь на ипотеку с плавающей ставкой, не стоит забывать, что банк в первую очередь страхует себя от резкого ухудшения ситуации. Например, как это было во время кризиса 2008-2009 годов, когда цена привлечения пассивов у банков оказалась в разы выше доходности активов и многие банки были вынуждены по нескольку раз поднимать ставки по ранее выданным кредитам.

Полезные советы

• Не стоит пересматривать базы залоговой недвижимости банков. Как правило, среди тех предложений нет конкурентных, ведь стоимость квартир там завышена.
• Чтобы найти приемлемый вариант, необходимо посмотреть объявления в газетах, на сайтах агентств недвижимости.
• Проверьте количество зарегистрированных (прописанных) лиц на жилплощади, которую собираетесь приобрести. С недвижимостью всегда связаны три правовых института: право владеть, право пользоваться, право распоряжаться. Владеть и распоряжаться может собственник жилья, а вот пользоваться могут и третьи лица.
• Проверьте законность предыдущих сделок с квартирой.
• Проверьте дееспособность продавца.
• Проверьте наличие перепланировок в квартире. Любая перепланировка должна быть согласована с соответствующими инстанциями.
• Указывайте в договоре реальную стоимость недвижимости, так как в случае признания сделки недействительной покупатель может претендовать лишь на сумму по договору.
• Оформляйте сделку только через задаток, который оформляется в виде предварительного договора. В этом документе фиксируются цена квартиры, срок ее приобретения и освобождения, срок снятия продавцов с регистрационного учета, ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. В случае отказа продавцов от сделки они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка, отказ покупателя от сделки тянет за собой потерю задатка (ст. 571 Гражданского кодекса).
• Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость, сделать это лучше при помощи юриста.
• Будьте осмотрительными, если цена на квартиру очень низкая, если продавцы очень спешат ее продать.