Банкиры начинают распродажу

Хотите почти новую Audi за 70 тыс грн? А коттедж под Киевом за $100 тыс? Тогда приходите на аукционы по продаже залогового имущества. Только помните при этом поговорку про бесплатный сыр и то устройство, в котором он обычно находится.

Правда, поскольку сыр все-таки не совсем бесплатный, то и мышеловка при покупке залогового имущества на аукционах присутствует только частично. Впрочем, обладая хотя бы базовыми знаниями о схеме реализации залогового имущества, большинства неприятностей, которые могут подстерегать его покупателя, можно избежать (а если у покупателя еще и хорошие познания в юриспруденции, то эти неприятности его и вовсе не коснуться). Как же происходит продажа залогового имущества, где покупателя могут подстерегать «подводные камни», и какова ответственность банка-продавца, если покупатель все же на них наткнется.

Давайте жить дружно

Говоря о реализации залогового имущества, стоит в первую очередь отметить, что существует две формы продажи залогов — добровольная и принудительная продажа. Начнем с добровольной.

Из самого названия этой формы «развода» банка с клиентом понятно, что тут речь идет о «разводе» цивилизованном. В этом случае клиент согласовывает с банком реализацию купленного в кредит имущества для погашения долга, самостоятельно определяет цену, и самостоятельно же (а по желанию — и при помощи банка) ищет покупателя. Собственно, добровольная продажа залога фактически ничуть не отличается от обычной сделки купли-продажи. Правда, в том числе, и ценой. Ведь клиент, расставаясь с кредитной квартирой или машиной, заинтересован выручить за имущество сумму, не только позволяющую ему закрыть долг перед банком, но и перекрывающую хотя бы часть уже выплаченных за эту покупку денег.

Именно поэтому цены на залоги при добровольной продаже довольно часто бывают завышенными по сравнению с рыночными. Особенно это ощущается сегодня при продаже недвижимости — ведь стоимость ее упала по некоторым категориям почти в два раза, а владельцы, покупавшие квартиры и коттеджи год-два назад по заоблачным ценам, пытаются сегодня продать их за те же деньги. Правда, в этом случае на стороне потенциального покупателя выступает банк, который в первую очередь заинтересован в продаже имущества и погашении остатка по кредиту, и соответственно может уговорить заемщика понизить цену. Но даже при вмешательстве банка она вряд ли упадет существенно ниже среднерыночной: в конце концов, финучреждение тоже заинтересовано выручить за залог больше, а не меньше, чтобы покрыть как можно большую часть долга. Но с другой стороны банк одинаково заинтересован и в оперативной продаже имущества, так что вряд ли позволит заемщику долго удерживать заведомо неконкурентоспособные цены.

Немаловажно, что покупка залога при добровольной продаже в большинстве случаев не грозит покупателю исками со стороны бывших владельцев. Хотя юристы все равно рекомендуют как можно тщательнее проверять такие квартиры на предмет прописанных в них детей и родителей-пенсионеров.

Неплатеж до торгов доведет

Куда дешевле можно купить квартиру или авто на торгах, куда попадает принудительно изъятое имущество. Ведь стартовая цена (кстати, определяется она, вопреки бытующему мнению, не банком, а оценочной компанией, которую нанимает Государственная исполнительная служба) никогда не бывает даже близка к рыночной — в большинстве случаев она существенно ниже. А если имущество не продается с первого раза (а с недвижимостью сегодня чаще всего бывает именно так), его стоимость уменьшается еще на 30%. Но именно при покупке залога с торгов, нового владельца кредитного имущества могут поджидать неприятности.

Связаны они, по словам юристов, в основном с оспариванием бывшими владельцами прав на приобретенное имущество (с авто попытки оспорить сделку происходят крайне редко, а вот при изъятии и продаже с торгов квартиры или дома чуть ли не каждый третий экс-владелец пытается через суд вернуть себе жилье). Другое дело, что шансы на успешное завершение такой тяжбы для бывшего должника — минимальны. «Оспорить можно любую сделку, и сделки по покупке залогового имущества с аукционов не являются исключением. Но реализация имущества с помощью государственной исполнительной службы — это абсолютно законный вариант реализации, поэтому вероятность выигрыша такого иска бывшим владельцем квартиры или машины не выше, чем вероятность выигрыша любого другого иска, например, когда оспаривается стандартная сделка купли продажи. Только в этом споре покупатель остается наедине с продавцом, а здесь на вашей стороне еще есть банк и государственная исполнительная служба. Плюс торгующая организация, за плечами которой уже стоит Министерство юстиции. Так что сделка, проведенная через банк как раз намного надежнее», — уверен Алексей Поляков, начальник отдела исполнительного производства управления по мониторингу и сбору кредитов OTP Bank.

Кстати, что касается распространенного мнения о том, что залоговое имущество с торгов за копейки приобретают «свои», то Алексей Поляков это категорически опровергает. «Такое мнение сформировалось преимущественно потому, что большинство граждан с опаской относятся к покупке залогового имущества, и на аукционы куда чаще приходят люди хорошо юридические подкованные, которые знают, какие проблемы могут возникнуть после его покупки, и понимают, что они абсолютно несущественны. Банки же только за, чтобы в торгах участвовало как можно больше людей — тогда бы не приходилось выставлять лоты по несколько раз, в результате чего их стоимость становиться действительно копеечной», — поясняет он.

Кстати, относительно «копеечной» стоимости сотрудник банка не кривит душой. Так, лишь беглый мониторинг стартовых цен на выставленные на продажу объекты, проведенный по сайтам банков (на них с некоторых пор начали анонсироваться торги) показывает, что средняя стоимость коттеджа под Киевом составляет $90-130 тыс, цена квартиры в столице стартует с $35-40 тыс (причем речь зачастую идет отнюдь не об однокомнатных квартирах), а авто класса B и C можно найти и вовсе до 50 тыс. грн. Что действительно является крайне соблазнительной ценой. Если к ней конечно потом не добавляются затраты на юристов.