Цены на недвижимость продолжают падать. Казалось бы, самое времени приобрести долгожданное жилье. Но как назло большинство банков свернули программы жилищного кредитования — и это одна из причин падения цен. «Деньги» отыскали несколько банков-смельчаков, готовых, несмотря на кризис, выдавать ипотечные ссуды.

Молодая пара — Анна и Павел — давно мечтала об отдельном жилье. «Мы пять лет откладывали деньги. Уже несколько раз собирались брать ипотеку, но цены опять поднимались, и накопленной суммы оказывалось недостаточно», — рассказывают супруги.

Зато теперь наступил и на их улице праздник. Еще полгода назад суммы в $40 тыс. с трудом хватило бы, чтобы оформить кредит на «двушку» с 20-процентным собственным взносом. Сейчас же за эти деньги без всякого кредита можно приобрести отдельную квартиру, правда, однокомнатную. Но теперь семейную пару такой вариант не устраивает.

«Если уж покупать жилье, то достойное. Ютиться в однокомнатной квартире очень не хочется. Мы ведь планируем завести ребенка. Хотим трехкомнатную», — делится планами вдохновленный Павел.

Чтобы купить желанную трехкомнатную квартиру, паре не хватает еще $40—60 тыс. «Мы видели несколько подходящих вариантов. Их цена колеблется в рамках $80—100 тыс. Мы хотели взять кредит, обратились в несколько банков. Но, похоже, кредиты сейчас никто не выдает», — рассказывает Анна.

«Деньги» решили помочь молодой семье отыскать подходящие программы кредитования. Ведь, скорее всего, Павел и Анна не единственные, кто хочет воспользоваться падением цен на жилье.

Восьмерка смелых

Корреспондентам «Денег» удалось отыскать восемь банков, готовых выдать ипотечные кредиты в том или ином виде. Что примечательно, только один из них оказался крупным финучреждением, остальные семь — это средние и мелкие банки (по объему активов).

Такую странность можно объяснить довольно просто. Пока крупные банки зазывали клиентов брать такие доступные кредиты, их мелкие собратья скромно стояли в сторонке. Теперь, когда «крупные и системные» не могут и со своими нынешними заемщиками разобраться, пришел час небольших банков, которые еще не успели нарастить свой кредитный портфель.

Как удалось выяснить «Деньгам», за ипотечными кредитами можно обращаться в Кредитпромбанк, Индустриалбанк, Укрбизнесбанк «Первый Инвестиционный Банк», в банки «Аркада», «Киевская Русь», «Меркурий», «Львов».

При этом Кредитпромбанк, банки «Аркада», «Киевская Русь» и «Меркурий» кредитуют только покупку недвижимости в строящихся домах, где сам банк выступает партнером застройщика. То есть, выбрав один из этих банков, покупать жилье заемщик, к сожалению, сможет только из строго очерченного перечня вариантов.

А вот Индустриалбанк, Укрбизнесбанк, «Первый Инвестиционный Банк» и банк «Львов» дают своим заемщикам полную свободу выбора. Главное, чтобы жилье было достроенное и ликвидное. Укрбизнесбанк и банк «Львов» готовы профинансировать даже покупку недостроенной «первички», но только с условием предоставления дополнительного залога.

Более охотно банки кредитуют в гривнях. Причем разброс ставок в нацвалюте очень велик — от милых сердцу 15% годовых до ужасающих 30%. Кредиты в долларах и евро выдают далеко не все. А ставки по ним колеблются от 16% до 22% годовых.

Сроки кредитования заметно сократились. Большинство банков оформляют ипотеку максимум на 10—15 лет, а некоторые ограничиваются тремя годами. Хотя встречаются предложения со сроком кредитования до 20 и даже 30 лет.

Заметно повысили банки и требования к величине собственного взноса заемщика. В среднем, чтобы получить ипотечный заем, нужно иметь на руках около 30—50% стоимости недвижимости. Хотя по некоторым программам банки готовы довольствоваться взносом в 20—25%.

Что касается требований к платежеспособности заемщиков, то номинально требования не изменились — это подтвержденные доходы, которых за минусом ежемесячных расходов заемщика будет хватать на погашение кредита. Но теперь кроме декларирования этого принципа банки еще и не выдают кредиты тем, кто не может документально подтвердить свои доходы или не имеет достаточных «чистых» доходов для погашения ссуды.

С государственной помощью

В 2009 году правительство обещает выделить 3 млрд. грн на развитие ипотечного кредитования. По 1 млрд. грн пойдет на пополнение уставного капитала Ощадбанка и Укрэксимбанка. Еще на 1 млрд. грн будет пополнен уставный капитал Государственного ипотечного учреждения — для этой цели будут выпущены гособлигации (ОВГЗ), которые должен выкупить Нацбанк.

Кабинет Министров уже утвердил порядок предоставления ипотечных кредитов, которые в свою очередь будут перечисляться на завершение строительства жилья со степенью готовности 70% (примерно 415 объектов). Кредиты в рамках госпрограммы поддержки ипотеки будут выдаваться в гривнях по пока неизвестной ставке и на срок 30 месяцев.

Рабочая группа Минрегионстроя уже предоставила правительству полный список недостроев. Осталось только принять решение, на достройку каких объектов можно будет брать кредиты. Скорее всего, «государственные» кредиты смогут получить только разномастные льготники — «очередники», малообеспеченные, военные.

К сожалению, получить официальное подтверждение этой информации корреспондентам «Денег» пока не удалось. Ни ГИУ, ни Ощадбанк, ни Эксимбанк пока никак не комментируют заявления правительства. Основная причина молчания госбанков и Государственного ипотечного учреждения состоит в том, что обещание Кабмина не имеет никакого документального подтверждения. А значит, неизвестно, когда будет предоставлено обещанное финансирование, и будет ли оно вообще, — объяснили в этих госучреждениях.

Где брать кредиты?!

В ближайшее время ситуация на рынке ипотечного кредитования вряд ли улучшится — таков вывод «Денег» после общения с банкирами. Мало кто из банков, не кредитующих сейчас, планирует возобновлять ипотечные программы в ближайшем будущем.

Банки, продолжающие кредитовать, серьезно ужесточат требования к заемщикам. Уже сейчас они активно пересматривают скорринговые программы (программы для оценки кредитоспособности заемщика), делится информацией директор компании «Кредит-консульт» Юрий Кононенко. «Скорринг станет на порядок жестче, а такое понятие как „неофициальные доходы“, скорее всего, исчезнет из лексикона банкиров», — говорит эксперт.

Член совета директоров КУА «Инвестиционный Капитал Украина» Олег Гонтарев основными тенденциями рынка ипотеки также считает ужесточение требований к платежеспособности заемщика. «Сумма кредита будет рассчитываться исходя из условия, что месячный платеж, включая уплату процентов, не должен превышать 50% суммы месячного дохода заемщика. А общая сумма кредита, скорее всего, не будет превышать суммы трех годовых доходов заемщика», — не радует будущих заемщиков г-н Гонтарев.

Кроме того, оценка залоговой недвижимости станет более консервативной, то есть дисконты по отношению к рыночной стоимости существенно увеличатся. А это означает, что для получения кредита с заявленным 30-процентным собственным взносом на самом деле заемщику надо будет иметь на руках 40—50% реальной стоимости жилья.

При этом кредитные ставки будут держаться на довольно высоком уровне — 25—30% годовых в гривнях и 16—20% в иностранной валюте. Все это сделает ипотечное кредитование малодоступным для большинства потенциальных заемщиков. Такая ситуация продержится, по-видимому, в течение ближайших двух-трех лет. Ну а к уровню 2007 года ипотечное кредитование вернется не ранее, чем через 5—7 лет.

Жилой процент Условия кредитования на покупку «первички»*

В готовый дом Условия кредитования на покупку «вторички»*

* — Информация на начало марта. Для уточнения стоит обращаться в информационные центры банков — они могут менять предварительные условия без предупреждения.

Итого: Ипотечные кредиты предлагаются всего несколькими банками — под достаточно высокие проценты и на жестких условиях. Жизнь потенциальных заемщиков упростится не скоро.