Получить ипотечный кредит сейчас — сложно. И чем больше сумма займа, тем труднее убедить банкиров раскошелиться. «Деньги» решили выяснить, каким должно быть финансовое состояние заемщика, чтобы в разгар финансового кризиса он смог получить кредит в размере от $500 тыс. на покупку элитного жилья.

Предприниматель Борис Олейников чуть менее полугода назад приобрел квартиру в центре столицы. Причем на эти цели бизнесмен умудрился получить ипотечный кредит в период кризиса ликвидности на банковском рынке. «Когда я нашел свою квартиру, она стоила $700 тыс. Кредит оформили на общую сумму в $550 тыс. На сегодняшний день я погасил уже $70 тыс.», — хвастает Борис. Получить кредит оказалось совсем не сложно, заверил корреспондентов «Денег» предприниматель: «Услышав о такой крупной сумме, кредитный менеджер отнесся ко мне с повышенным вниманием. По-моему, он в то время вообще забросил все остальные дела и занимался только мной — помогал собирать документы и всячески способствовал ускорению рассмотрения моей заявки. Хотя, возможно, мне просто повезло с менеджером».

В итоге кредит ему выдали через пять рабочих дней после подачи полного пакета документов и даже на более выгодных условиях, чем действовали в банке в то время. «Комиссия за выдачу была снижена с 1,5% до 1%. Мелочь, а приятно. Сэкономить удалось $2750», — рассказывает бизнесмен.

А вы потянете?

И все же, как удалось узнать «Деньгам», взять в кредит крупную сумму (от $500 тыс.) для покупки жилья не так-то просто. Некоторые банки в базовых условиях по ипотечным кредитам указывают максимальную сумму кредитования в $300—400 тыс. Хотя в call-центрах этих финансовых учреждений нас заверяли, что заявки на большие суммы все же принимаются. Правда, обрабатываются они строго в индивидуальном порядке (то есть решение о размере ставки по кредиту и о других условиях кредитования принимает кредитный комитет).

Главное, как говорят банкиры, — чтобы кредит был по силам заемщику. То есть решение о выдаче денег напрямую зависит от платежеспособности клиента. Ведь при кредите в $500 тыс., если его оформить на 20 лет под 14% годовых в долларах, первый платеж составит $7500. Таким образом, месячный подтвержденный доход клиента должен быть не менее $20—25 тыс. Легально такие суммы в Украине зарабатывают только владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры.

Поэтому кредитор должен быть уверен, что клиент сможет выполнять свои финансовые обязательства. «При принятии решения о выдаче кредита в первую очередь мы принимаем во внимание финансовое состояние заемщика. Обычно люди, оформляющие крупную ипотеку, имеют стабильные доходы - официальные зарплаты, которые подтверждены документально, дивиденды от собственного бизнеса, коммерческую или жилую недвижимость, которую сдают в аренду и так далее», - рассказывает начальник управления ипотечного кредитования банка «ВТБ» Александр Борщевич.

Для того чтобы убедить кредитный комитет выдать крупную сумму, стоит нести в банк любые документы, которые могут подтвердить платежеспособность: выписки со счетов, куда регулярно поступают энные суммы денег (неважно даже от кого и за что); баланс компании, где заемщик является учредителем; правоустанавливающие документы на любое движимое и недвижимое имущество и так далее.

Кстати, банкиры в выдаче крупных займов охотнее всего идут навстречу именно предпринимателям. Причина такой благосклонности состоит в том, эти заемщики часто обращаются в банк за ипотечными кредитами не потому, что у них нет денег, а потому, что для них менее выгодно изъять эту сумму из собственного бизнеса, чем оформить ипотеку — даже столь дорогую, как сейчас. И как показывает практика, именно такие заемщики крайне редко не выполняют своих финансовых обязательств перед банком.

Элитный неликвид

Помимо финансового состояния клиента, интересовать банкиров будет и сам объект кредитования — элитная недвижимость. Ведь именно ее они получат в залог на долгие годы, пока кредит не будет полностью погашен. А рисковать столь крупными суммами при нынешней ситуации на финансовом рынке и рынке недвижимости никто не станет.

В связи с рисками дальнейшего снижения цен на жилье сейчас активно практикуется занижение стоимости недвижимости при оценке ее банковским экспертом.

Владелец нескольких кафе на левом берегу Киева Виталий Чеботарев хотел приобрести квартиру в элитном районе в новом доме. Стоимость «трешки» составила $500 тыс. У Виталия было $100 тыс., еще $400 тыс. он хотел получить в кредит.

«В банке, где я собирался оформить заем, действовало жесткое требование предоставлять 20% собственного взноса. И у меня, по счастливому совпадению, была именно такая сумма», — рассказывает он.

Но банк оценил элитную жилплощадь не в $500 тыс., а в $450 тыс. При таком раскладе получалось, что заемщику не хватает $40 тыс., чтобы выполнить требование банка о собственном взносе, и Виталий остался «с носом».

«Стоимость элитной недвижимости не занижается. Просто банк определяет не рыночную стоимость имущества, а ликвидационную. То есть стоимость, при которой банк может быстро продать эту недвижимость. Ликвидационная стоимость может быть на 5—15% ниже рыночной», — так объяснил «Деньгам» скептицизм банкиров начальник департамента развития розничного бизнеса «VAB Банка» Антон Шапаренков.

Не важно, как это называется, но при покупке дорогого жилья стоит быть готовым к тому, что, возможно, придется вносить большой начальный взнос — 20—30% рыночной стоимости объекта. Как это ни парадоксально, но чем уникальнее недвижимость, тем дешевле ее могут оценить банкиры. Квартиру со стандартной планировкой и обычным ремонтом продать намного легче, чем дом, построенный по специальному проекту и оформленный в стиле средневекового замка. Тот, кто это все возводил, бесспорно, вложил в проект изрядное количество денег, но где гарантия, что среди потенциальных покупателей найдется достаточное число ценителей готического стиля?

Конечно, можно попробовать оспорить банковскую оценку с помощью независимого оценщика. По крайней мере, номинально банкиры заявляют о такой возможности. Но как убедить кредитный комитет при помощи таких «насильственных» методов? На практике такое очень редко происходит.

Тем, кто попал в такую ситуацию, банкиры советуют оформить кредит на недостающую сумму под залог другого имущества или под поручительство финансово состоятельных лиц. Идеальным поручителем для банка является компания-работодатель. Если заемщик принадлежит к топ-менеджерам компании, заполучить такого поручителя вполне реально. Владельцы часто идут на это, понимая, что взамен получают верного сотрудника на несколько лет — пока остаток задолженности по кредиту не опустится до той цифры, в которую банк оценил недвижимость.

Как для «своих»

Хваленые индивидуальные условия для крупных заемщиков, как правило, оказываются, наоборот, более жесткими, чем обычные программы кредитования. Как уже было сказано, получить крупный ипотечный кредит без собственного взноса — нереально. Причем банкиры просят выложить с ходу не 10—15%, как от покупателей жилья среднего класса, а все 20—30%. К тому же нередко получателям больших ипотечных кредитов банки устанавливают повышенную процентную ставку (на 1—2 процентных пункта выше стандартной).

В итоге кредит на покупку элитной недвижимости стоимостью от $500 тыс. обойдется в 14—16% годовых долларах, 13—16% в евро или 18—22% в гривнах.

К сожалению, мало банков дают скидки при оформлении таких займов. «Если заемщик не является постоянным клиентом, то вряд ли он может получить скидку, поскольку, выдавая крупную сумму кредита, банк принимает на себя больший риск», — отмечает г-н Шаперников.

Единственная «поблажка», на которую реально могут рассчитывать крупные заемщики, — продление срока кредитования, к примеру, с 15 до 30 лет. Таким образом, можно снизить размер ежемесячного платежа, что делает кредит доступнее. Банкиры иногда идут на это, чтобы не потерять «крупную рыбу». А еще банкиры, как и заемщики, рассчитывают, что впоследствии кредит будет погашаться с опережением графика, — иначе какой смысл ввязываться в тридцатилетний кредит. А растягивание срока нужно скорее для того, чтобы иметь свободу маневра, а не для того, чтобы платить банку до седых волос.

Более выгодные условия кредитования (снижение ставки на 0,3—0,5%) можно получить также, если оформлять кредит в банке, в котором уже не первый год обслуживаешься. Положительная кредитная история — хороший козырь для любого заемщика, особенно если речь идет о своевременной оплате крупных кредитов (на ведение бизнеса и так далее).

По-богатому дают

Условия выдачи ипотечных кредитов у крупнейших банков-кредиторов*

*- Банки-лидеры по кредитованию физлиц, по данным Ассоциации украинских банков на 01.07.2008
** — Заявки на большие суммы принимаються, но обрабатываются в отдельном порядке.
*** — Номинальные ставки по стандартным программам кредитования «вторички».

Исходные условия

Максим и Марина хотят приобрести дом в коттеджном поселке.
Стоимость дома — $650 тыс.
Семья планирует продать двухкомнатную квартиру в столице и направить на первый взнос и прочие расходы вырученные от продажи $200 тыс.

Доход семьи

Максим — предприниматель.
Его бизнес приносит ежемесячную прибыль — от $10 000.
Балансовая стоимость активов компании составляет $300 тыс.
Марина — аудитор.
Официальная зарплата Марины — 15 000 грн.

Условия кредитования

Получение кредита
Банк согласен выдать паре кредит на следующих условиях:
Обязательный собственный взнос — 20%.
Кредитная ставка в долларах — 14,5% годовых.
Срок кредитования — 25 лет.
При этом дом был оценен банком в $600 тыс.
Фактически Максиму и Марине для оформления кредита необходимо иметь $200 тыс.:
Затраты на оформление составят 5% оценочной стоимости дома — $30 тыс.
Первый взнос — 20% оценочной стоимости дома, — $120 тыс.,
Плюс к этому нужно доплатить продавцу самостоятельно — $50 тыс.

Обслуживание кредита

Первый платеж при классической схеме погашения составляет $7400.
Ежемесячный платеж при аннуитетной схеме погашения составляет $6040.

Итого: Получить кредит на сумму свыше $500 тыс. - вполне реально. Главное — приготовить побольше денег на собственный взнос (от 25%) и предъявить банку доказательства своих высоких доходов (от 80 тыс. грн. в месяц).