В условиях современной развитой рыночной экономики роль таких экономических феноменов, как кредитование и инвестирование сложно недооценить. Все реже и реже начинают встречаться экономические институты, ограничивающиеся одним видом финансовых услуг. Современные развитые кредитно-финансовые институты — как банки, так и инвестиционные и паевые фонды — сочетают в своем продуктовом портфеле несколько видов услуг. Можно выделить две области, в которых специализируются сегодня банки: одни отходят от классического понимания банка как организации и концентрируют внимание на кредитовании, другие в качестве главной сферы деятельности выбирают инвестиции.

В нынешних условиях даже классические функции банков должны рассматриваться с нескольких точек зрения. Современные банки, предлагая кредит, уже не всегда концентрируют свое внимание на его потенциальной возвратности. Залог по кредиту рассматривается уже не только как способ минимизации банковских рисков, но и как вероятный объект будущего инвестирования через выдачу кредита потенциальному заемщику. Тем не менее, как классические банки (в процессе организации кредитного процесса), так и современные банки (какими бы операциями на рынке они не занимались) сталкиваются с одинаковыми проблемами.

В случае оценки части кредитного портфеля, обеспеченного залогом недвижимости, ипотекой, анализ залога представляется особенно сложным. При этом следует отметить, что под кредитами, обеспеченными ипотекой, могут пониматься разные виды обеспечения. Так, в понимании Центрального банка Российской Федерации, под ипотечными кредитами понимаются кредиты, выданные на цели приобретения недвижимости и последующим залогом данной недвижимости. Другие определения трактуют ипотечный кредит как кредит под залог любой недвижимости, независимо от того, на что был направлен кредит.

Следует также обратить внимание на то, что залог недвижимости рассматривается банками не только как средство обеспечения возвратности кредита, но и как потенциальный объект инвестиций. Другие виды залога не только не минимизируют риск, но и не гарантируют покрытия хотя бы части риска для банка, как, например, в случае права безакцептного списания; всегда существует вероятность, что у заемщика будет нулевой остаток на счету и банку будет просто нечего списать в счет долга. Залог товаров в обороте также не является стопроцентной гарантией обеспечения кредита, так как вполне вероятна ситуация, при которой компания-заемщик окажется банкротом и реализует все заложенные товары в обороте, несмотря на то, что они являются залогом по кредиту. Залог акций в условиях нестабильности финансовых рынков также не гарантирует потенциального возврата кредита, так как нельзя быть уверенным в том, что потенциально современный фондовый рынок будет сохранять уверенную тенденцию к росту.

Таким образом, именно недвижимость, является самым желанным видом обеспечения для любого банка. Хотя с недвижимостью также связаны определенные риски, касающиеся сохранности и возможности взыскания в будущем, застрахованная недвижимость, тем не менее, является практически безрисковым видом обеспечения по кредиту. Недвижимость является самым желанным видом обеспечения не только с точки зрения минимизации рисков, но и с точки зрения потенциальной инвестиционной выгоды. В современной России четко наметилась тенденция к тому, чтобы рассматривать недвижимость в качестве одного из самых безрисковых видов инвестиций.

Для того чтобы инвестировать в недвижимость через кредитование, необходимо сначала принять данную недвижимость в залог, не отпугнув при этом потенциального заемщика. Проблема установления правильного коэффициента залогового дисконтирования стоит перед каждым банком независимо от его размера, видов деятельности и страны, в которой банк работает. Довольно просто выделить банки, которые занимаются преимущественно сделками с ценными бумагами, оказывают депозитарные услуги или участвуют в сделках с доверительным управлением, но практически невозможно найти банк, который бы не выдавал кредиты физическим или юридическим лицам. Залог практически не зависит от внешних условий, поэтому он и является покрытием по большинству кредитов в мире. Все банки стремятся минимизировать свои кредитные риски, поэтому выбирают то обеспечение, которое бы с самой большой вероятностью покрывало убытки банка от невозвращения кредита.

Залоговая стоимость — один из вариантов снижения риска для банка. Она рассчитывается исходя из стоимости объекта, по которой он будет продан с первых же торгов, если такая необходимость наступит уже сегодня. На момент реализации залога будет проводиться переоценка, так как сумма, оставшаяся от реализации после покрытия всех расходов, возвращается собственнику реализованного имущества, и он вправе потребовать переоценку у банка или заказать ее сам.

Просмотрев Интернет-сайты ведущих российских банков, можно также сделать вывод о том, что при описании условий кредитования, именно залог является самым потенциально желаемым видом обеспечения возможного кредита. На сайтах некоторых банков остальные виды обеспечения даже не упоминаются. Это говорит о том, что, в принципе, основной ориентир идет именно на залог, а уж потом на поручительства, неустойки, права безакцептного списания средств и т.п.

Можно утверждать, что проблема расчета коэффициента залогового дисконтирования стоит перед каждым банком. Тем не менее, все банки решают ее по-разному. В связи с тем, что в современном российском законодательстве нет единых подходов к определению данного дисконта, каждый банк разрабатывает свои внутренние положения и методики, согласно которым в каждом конкретном случае идет расчет. Наиболее продвинутые банки устанавливают методику расчета в зависимости от конкретного актива и его характеристик, менее аналитически подкованные скорее обращают внимание на юридическую сторону вопроса, при этом подчас забывая об экономической природе определения залоговой стоимости.

Так на сайтах некоторых банков можно встретить условие, согласно которому обеспечением может являться недвижимость, оборудование, средства транспорта, товары в обороте. Залоговая стоимость обеспечения должна покрывать сумму кредита и процентов по кредиту за период пользования кредитом. При определении залоговой стоимости коэффициент залогового дисконтирования составляет не менее 0,5.

В политике других банков четко оговаривается, что независимо от вида актива, коэффициент залогового дисконтирования устанавливается на фиксированном уровне.

Логично предположить, что ни в первом, ни во втором случае полученная залоговая стоимость не будет отражать истинного положения вещей.

В первом случае даже самые ликвидные объекты недвижимости будут приниматься в обеспечение только под 50% от реальной рыночной стоимости. При этом не учитывается ни реальная ситуация на рынке, когда цены на недвижимость растут гораздо быстрее, чем проценты по кредиту; ни временная составляющая оценки (в случае оценки в целях залога это особенно важно); ни степень ликвидности объектов залога. Стоит отметить, что риски банков предельно минимизированы, когда наименьший коэффициент залогового дисконтирования составляет 50%. Тем не менее, в условиях современного рынка клиентов, желающих получить кредит на данных условиях, будет немного.

Во втором случае банки устанавливают уровень дисконта независимо от вида актива, его характеристик и рыночной стоимости. При таком подходе и самая ликвидная недвижимость, срок экспозиции которой будет составлять меньше месяца, и самые неликвидные товары в обороте, на которые будет практически нереально найти покупателя, будут оцениваться с одним уровнем дисконта. В этом случае банки усредняют потенциальные риски, связанные с залогом, упуская из виду тот факт, что залоговая стоимость должна рассматриваться более серьезно. Продажа разнообразных активов, начиная с недвижимости и заканчивая товарами в обороте, не является профильной деятельностью коммерческого банка. Любой коммерческий банк — это, прежде всего, финансовая организация, которая:

• аккумулирует временно свободные денежные средства (вклады);
• предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов, ссуд);
• является посредником во взаимных платежах и расчетах между различными субъектами экономической жизни.

Представители любого классического банка, прежде всего, рассматривают выдаваемые кредиты с точки зрения их экономического места в кредитной политике банка, а уж потом думают о том, что следует делать с оставшимися после невозвращенных ссуд залогами. Современные инвестиционные банки придают потенциальному залогу не менее важное значение, чем месту кредита в кредитной политике банка. Особое внимание должно быть уделено различию между возможными коэффициентами залогового дисконтирования. На примере описываемых двух групп банков вполне можно проследить основные направления кредитной политики. Первая группа банков ожидает того, что большая часть кредитов не будет возвращена и залоги придется продавать по ликвидационной стоимости. Соответственно даже без анализа кредитного портфеля можно сделать вывод, что большинство выданных кредитов являются безнадежными с точки зрения потенциальной возвратности.

Если анализировать деятельность второй группы банков, можно отметить, что данные банки сотрудничают с определенным кругом заемщиков, с которыми у них сложились тесные взаимоотношений. В связи с этим на уровень и степень достаточности залога данные банки особого внимания не обращают.

В крупнейших банках методика оценки залогов более отлажена. Анализируя их подходы к оценке залогов, можно сделать вывод о более зрелом подходе к оценке: в банках определены параметры оценки и основные моменты в случае разных видов активов; четко и поэтапно разработаны конкретные меры, которые должен принять кредитный эксперт в случае анализа того или иного актива; в случаях с движимым имуществом, например автотранспортом, обращается внимание на то, сколько лет автомобилю, менялся ли собственник, оцениваются технические характеристики конкретно взятого транспортного средства и т.п.

Политика банка в области оценки залоговой стоимости недвижимости во многом характеризует состояние всего кредитного портфеля и позволяет сделать рациональное заключение о направлении кредитной политики банка. В условиях, когда идет борьба практически за каждого клиента, когда на рынке банковских и кредитных услуг прослеживается жесткая конкуренция, потеря нескольких крупных клиентов может обернуться для банка крахом. Каждый банк стремится иметь как можно более качественный кредитный портфель и наименьший резерв, однако, это не всегда возможно. Постепенно банки снижают свои требования к качеству финансовой отчетности заемщиков, выдают необеспеченные ссуды. Следует отметить, что именно процент кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества, является показателем качества кредитного портфеля.

Банки, которым удается соблюсти все перечисленные в статье условия, являются не только обладателями качественного кредитного портфеля, но и успешными инвесторами.